Zie jij door de bomen het bos niet meer als het gaat om de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Je bent niet de enige. Steeds minder mensen nemen tegenwoordig een hypotheek met NHG. Wat betekent dit voor jou als huizenkoper, en waarom gebeurt dit? Wij leggen het je graag uit.

Wat is NHG en waarom is het minder populair?

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een vangnet voor huizenkopers die de hypotheeklasten niet meer kunnen dragen. Met een NHG-hypotheek sta je sterker, omdat de bank minder risico loopt en jij vaak een lagere rente betaalt. Toch zien we een daling in het aantal afgesloten NHG-hypotheken. Dit komt door drie belangrijke factoren:

1. De stijgende huizenprijzen
2. De toename van aflossingsvrije hypotheken
3. De populariteit van woningen onder de NHG-grens bij beleggers

Hoe beïnvloeden deze factoren de aanvraag van NHG?

Stijgende huizenprijzen

Net wanneer je denkt dat het niet gekker kan, blijft de huizenmarkt je toch weer verbazen. De economen van de Rabobank hebben hun verwachtingen over de huizenprijzen bij moeten stellen, want de prijzen stijgen nog harder dan vooraf voorspeld. Eind 2021 verwachtten de economen nog een gemiddelde prijsstijging van 12,4 procent in 2022, maar nu verwachten zij zelfs een prijsstijging van 17,3 procent. Inmiddels betalen huizenkopers al € 75.000,- meer voor hun huis dan wanneer zij hetzelfde huis een jaar eerder zouden kopen. Eind 2021 betaalde de gemiddelde Nederlander zelfs € 438.000,- voor een huis.

Aangezien de maximale grens voor een NHG op € 355.000,- ligt (of € 376.300,- als je energiebesparende maatregelen neemt), wordt de koper al snel gedwongen om een hypotheek te nemen boven de maximale grens. Het aanbod onder deze grens is flink beperkt en je hebt tegenwoordig al snel twee volledige inkomens nodig om een woning te kunnen financieren. Er wordt verwacht dat dit jaar nog slechts 191.000 bestaande koopwoningen een nieuwe eigenaar krijgen.

Aflossingsvrije hypotheken

Ook degenen die wel een woning onder de NHG-grens kunnen kopen maken hier steeds minder gebruik van. Doordat kopers, waaronder veel starters, worden gedwongen om flink te overbieden, zoeken zij de grenzen op en laten zij sneller de ontbindende voorwaarden vallen. Hierdoor is een aflossingsvrije hypotheek in combinatie met NHG niet mogelijk. Veel mensen onder de 35 jaar oud kiezen momenteel voor een aflossingsvrije hypotheek. Dit aantal steeg namelijk met ruim een kwart in 2021 ten opzichte van het jaar ervoor. Het aantal transacties binnen deze groep blijft echter wel dalen. Aangezien de huizenprijzen al zo hoog zijn en een aflossingsvrije hypotheek lage maandlasten met zich meedraagt, is een dergelijke hypotheek zeer aantrekkelijk.

Beleggers

Ook de groep beleggers zorgt ervoor dat NHG steeds minder in trek is. Voor hen is het namelijk niet mogelijk om een dergelijke garantie af te sluiten. Beleggers slaan echter wel vaak toe in de prijsklasse onder de NHG-grens. Voor hen logisch en slim, voor starters frustrerend. Inmiddels worden er wel maatregelen genomen, zodat starters meer kansen krijgen. Zo mogen gemeenten nu wijken aanwijzen waar beleggers geen ‘goedkope’ woningen meer mogen kopen voor de verhuur. Gemeenten kunnen een zelfbewoningsplicht instellen, waardoor er dus mogelijk minder beleggers toeslaan in deze prijsklasse en er hopelijk nieuwe kansen komen voor starters.

Wat betekent dit voor jou?

Met name starters staan momenteel voor een lastige keuze (als ze de keuze al hebben). Ook is NHG enorm gedaald in populariteit, dus mogelijk heb je gemerkt dat er minder woningen beschikbaar zijn die binnen de NHG-grens vallen. Het is belangrijk om goed te informeren naar de mogelijkheden en je financiële situatie realistisch te bekijken. Een taxateur kan je helpen bij het inschatten van de waarde van een woning en het bepalen van de beste hypotheekopties voor jouw situatie.

Kortom, de daling in populariteit van NHG-hypotheken maakt het kopen van een huis uitdagender, maar met de juiste begeleiding en informatie kun je nog steeds een goede keuze maken.